Mietrenditen in Städten

Was ist sinnvoller, ein Mehrfamilien-, Wohngeschäftshaus oder Wohnanlage in Großstädten zu erwerben oder doch lieber auf die kleinern Städte schauen? Wo ist die Rendite am größten? Wie werden sich die Kaufpreise für diese Immobilien allgemein entwickeln?

Sofern man überhaupt noch ein Renditeobjekt in den größten Städten von Deutschland, wie Köln, Düsseldorf, Bonn, Frankfurt, Berlin, Hamburg, München usw. ergattern kann, stellt sich die Frage ob dies noch rentabel ist. Zumal die Kaufpreisforderungen mittlerweile nicht mehr zu einer sinnvollen Rendite passen. Mehrfamilienhäuser in kleineren Städten zu erwerben macht demnach Sinn für Kapitalanleger. Denn hier erhält man noch zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis durchaus rentable Immobilien. Auch eine gute Vermietbarkeit ist in Kleinstädten durchaus gegeben. Sofern man die Lagestruktur kennt bzw. vorher geprüft hat. Die Werthaltigkeit der Immobilien ist in kleinen und mittelgroßen Städten ebenfalls durchaus gegeben, da in den letzten zwanzig Jahren sich der Immobilienmarkt in Deutschland, was die Bodenpreise angeht mehr als verdoppelt hat, trotz Wirtschaftskrise (Quelle: Bodenrichtwerte der Bundesländer). Investitionen in den kleinern Städten rund um größere Metropolen lohnen also, auch wenn nicht ganz so beliebt.

Kleinstadt Beispiel Rheinbach

Kleinstadt Beispiel Rheinbach (Copyright ImmoEU)

Rheinbach – gehört zu den vielen interessanten Kleinstädten im Rheinland. (Bild: ©ImmoEU) Mietpreise stiegen hier im Vergleich zu anderen Städten deutlich mehr. (Quelle Nestoria)

Obwohl die Immobilienpreise in München unter den deutschen Großstädten am höchsten sind, sind Immobilien dort hoch im Kurs. In der Regel weisen die Käufer auf die hohe Mieten und die hohe Sicherheit der bayerischen Metropole hin. Wenn nicht München, so soll es aber doch zumindest eine andere der top sieben Großstädte Deutschlands sein. Kleinere Städte mit  50.000 bis  100.000 Einwohnern und etwas mehr, sind bei weitem nicht so beliebt.

Was jedoch eine falsche Einschätzung ist. Nach einer Studie des Marktforschungsunternehmen Wüst & Partner deckt sich diese weit verbreitete Einschätzung unter den Immobilienkäufern  nicht mit den Tatsachen. „Im Vergleich mit den Großstädten zeigt sich erneut, dass viele Großstädte aus der zweiten Reihe für Wohnbestandshalter die erste Wahl sein können: Sie bieten höhere Durchschnittsrenditen als die Metropolen, während das Risiko auf vergleichbarem Niveau liegt – oder sogar geringer ausfällt“, schreiben Sven Graven und Karsten Jungk, die Verfasser der Studie. Paderborn z. B. weist demnach das beste Rendite-Risiko-Verhältnis in Deutschland auf.  Kleinere Städte unter 100.000 Einwohner wurden dabei außer acht gelassen.

Als Rendite wurden die durchschnittlichen Anfangsrenditen (Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis) von Wohnimmobilien an den jeweiligen Standorten herangezogen. In die Risikoberechnung flossen folgende acht Kennzahlen ein: allgemeines Mietniveau, Wohnkostenbelastungsquote, Arbeitslosenquote, Versorgungsquote am Wohnungsmarkt, Leerstandsquote, historische Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie Haushaltsprognose.

Durchschnittsmietpreise Deutschland 2013 (Quelle: screenshot Immobilienscout24)

Durchschnittsmietpreise Deutschland 2013 (Quelle: screenshot Immobilienscout24)

Kleinstädte sowie mittelgroße Städte haben fast durchgängig eine höhere Rendite

So ist beispielsweise das Risiko in Städten Bremen, Leipzig und Mönchengladbach ähnlich hoch wie in der Großstadt Frankfurt. Doch während in der Mainmetropole Renditen von lediglich 5,8 Prozent erreichbar sind, sind in Bremen 7,4 Prozent, in Leipzig 7,7 Prozent und in Mönchengladbach sogar 8,1 Prozent möglich. Die Spannweite der Renditen bei den Großstädten liegt zwischen 4,3 Prozent (München) und 5,9 Prozent (Düsseldorf und Köln). Kleinstädte mit den höchsten Renditen mit bis zu 9,9 Prozent lassen sich in den neuen Bundesländern (Chemnitz, Halle (Saale) oder Magdeburg und im Ruhrgebiet erreichen (z.B. Hagen, Recklinghausen und Herne). Am geringsten fallen die Renditen von mittelgroßen Städten in den beiden baden-württembergischen Städten Karlsruhe und Heidelberg mit jeweils 5,8 Prozent aus. Die Spannweite von 4,1 Prozentpunkten macht deutlich, wie unterschiedlich das jeweilige Standortrisiko innerhalb der Gruppe der sekundären Großstädte eingeschätzt wird. Dennoch erreichen nur Karlsruhe und Heidelberg das niedrige Renditeniveau der Großmetropolen-Städte.

Insgesamt weist Paderborn von allen analysierten Mittelgroßen Städten das beste Verhältnis zwischen Risiko und Rendite auf. In der Stadt können vergleichsweise hohe Renditen von acht Prozent erzielt werden. Gleichzeitig ist der Risikofaktor mit zwei einer der niedrigsten unter allen untersuchten Städten. Das geringe Investitionsrisiko ergibt sich, da Paderborn für alle untersuchten Kriterien gute Kennzahlen aufweist. Im zweitplazierten Heilbronn ist das Investitionsrisiko noch etwas geringer, allerdings liegt auch die erzielbare Rendite mit 7,1 Prozent unter dem Wert von Paderborn. (Quelle Immobilienscout24) Wichtig ist also die Lage und die Kennzahlen der Region.

Der Renditevorsprung der klein- und mittelgroßen Städte hat sich erhöht

Ein anderes interessantes Ergebnis der Studie ist, dass sich der Renditeabstand zwischen den Großstädten und den mittelgroßen Städten seit 2006 deutlich vergrößert hat, während das Risikoniveau verhältnismäßig stabil geblieben ist. Weil Investoren sich für Wohnimmobilien in den Metropolen stark interessieren, gaben dort die Renditen in den vergangenen sieben Jahren deutlich nach. Dagegen sanken die Renditen in den mittelgroßen Städten kaum. Gründe für die stärkere Nachfrage auf Renditeimmobilien liegen in der Angst vor Inflation und Wirtschaftskrise. Aber auch Altersabsicherung, insbesondere bei Selbständigen sind Investitionsgründe.

Preisentwicklung für Wohneigentum Köln und Bonn (Quelle Screenshot Immobilienscout24)

Preisentwicklung für Wohneigentum Köln und Bonn (Quelle Screenshot Immobilienscout24)

Was bringt die Zukunft?

Die Verfasserin, die seit 36 Jahren den Markt beobachtet, erwartet eine ähnlich Entwicklung wie beim Wohnmarkt: Dort werden zunächst top Lagen nachgefragt und wenn dort keine Möglichkeit mehr besteht zu kaufen, wird auf Vorortlagen max. 20-30Minuten Fahrzeit zu Großstadtmetropolen ausgewichen.

Wirtschaftsstandort Rheinland

Wirtschaftsstandort Rheinland (Copyright ImmoEU)

Bevorzugt sind hier Einzugsorte mit guter Infrastruktur, wie Einkaufsmöglichkeiten, schulische Angebote, öffentliches Verkehrsnetz, Arbeitgeberstandplätze usw. Selten wird noch auf dem Land investiert, hier stagnieren die Preise seit Jahren.  Analog werden Immobilieninvestoren bald verstärkt auf Mittel- und Kleinstadt-Standorte ausweichen, da es in den top Städten kaum noch interessante Angebote gibt. Folglich können hier auch bald die Anfangsrenditen unter Druck geraten. Der Immobilienmarkt hält sich hier konform der Marktwirtschaft, sofern der Staat nicht auf irgend eine Weise eingreift. Was die EnEV dazu beiträgt in den nächsten Jahren, werden wir in einem anderen Bericht ausführlich erörtern.

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